종합부동산세를 주택 수보다 보유 주택의 총가액을 중심으로 부과해야 한다는 논의가 시작됐습니다.
현행 제도에서는 총가치가 같은 주택을 보유하더라도 1주택인지 3주택인지에 따라 기본공제와 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 종부세 가액 기준 전환의 의미와 30억 원 1채, 10억 원 3채의 세금 차이를 살펴보겠습니다.
종부세 가액 기준 개편은 확정됐나?
2026년 7월 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 주택 보유 수보다 주택 가액을 중심으로 종부세를 부과하는 방안을 논의할 필요가 있다는 전문가 의견이 제시됐습니다.
그러나 다음 사항은 아직 발표되지 않았습니다.
- 종부세법 개정안
- 시행 시기
- 새로운 기본공제 금액
- 초고가주택 판단 기준
- 가액 구간별 세율
- 실거주자 및 장기보유자 공제 방식
따라서 현재는 정책 제안 또는 논의 단계이며, 종부세 기준이 이미 변경됐다고 해석해서는 안 됩니다.
2026년 현행 종부세 과세 기준
종부세는 매년 6월 1일 현재 개인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산해 판단합니다.
일반 개인은 공시가격 합계에서 9억 원을 공제하고, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제합니다. 나머지 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.
| 항목 | 현행 기준 |
|---|---|
| 일반 개인 기본공제 | 9억 원 |
| 1세대 1주택자 기본공제 | 12억 원 |
| 주택분 공정시장가액비율 | 60% |
| 2주택 이하 세율 | 0.5~2.7% |
| 3주택 이상 세율 | 0.5~5.0% |
| 1주택자 연령·보유 공제 | 합산 최대 80% |
| 세부담상한율 | 150% |
3주택 이상이라도 과세표준 12억 원 이하 구간에서는 2주택 이하와 세율이 같습니다. 과세표준이 12억 원을 초과하면 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 적용됩니다. 국세청 종부세 세율표
현행 제도도 이미 가액을 기준으로 계산한다
‘주택 수에서 가액 기준으로 전환한다’는 표현 때문에 현재 종부세가 주택 수만 보고 부과되는 것으로 오해하기 쉽습니다.
실제로는 주택 공시가격 합계액을 기준으로 과세표준을 계산합니다. 다만 다음 단계에서 주택 수가 영향을 미칩니다.
- 1세대 1주택 여부에 따라 기본공제가 달라집니다.
- 3주택 이상은 높은 과세표준 구간에서 중과세율이 적용됩니다.
- 1세대 1주택자는 연령·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
- 일시적 2주택과 상속주택 등에는 별도 특례가 적용될 수 있습니다.
따라서 논의되는 가액 중심 개편은 집값을 새롭게 반영한다는 뜻보다 주택 수에 따른 차등을 줄이고 총가액의 영향력을 높이는 방향으로 이해하는 것이 정확합니다.
30억 1채와 10억 3채 종부세 비교
두 사례의 정확한 종부세를 계산하려면 ‘30억 원’과 ‘10억 원’이 시세인지 공시가격인지부터 구분해야 합니다.
종부세는 시세나 매입가격이 아닌 공시가격으로 계산합니다. 따라서 아래 비교는 다음과 같이 조건을 단순화한 예시입니다.
- 30억 원과 10억 원은 각각 공시가격
- 개인 한 명이 단독명의로 보유
- 합산배제 및 주택 수 특례 없음
- 30억 원 1채는 1세대 1주택 요건 충족
- 재산세 중복분 공제와 세부담상한 미반영
- 연령·장기보유 세액공제 미반영
30억 원짜리 1주택
1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 공제합니다.
(30억 원－12억 원)×60%=10억8,000만 원
과세표준 10억8,000만 원에는 2주택 이하 12억 원 이하 구간 세율 1.0%와 누진공제 240만 원이 적용됩니다.
10억8,000만 원×1.0%－240만 원=840만 원
단순 산출세액은 약 840만 원입니다.
10억 원짜리 3주택
3주택의 공시가격 합계는 30억 원이지만 일반 기본공제 9억 원이 적용됩니다.
(30억 원－9억 원)×60%=12억6,000만 원
과세표준이 12억 원을 넘어 3주택 이상 25억 원 이하 구간 세율 2.0%와 누진공제 1,440만 원이 적용됩니다.
12억6,000만 원×2.0%－1,440만 원=1,080만 원
단순 산출세액은 약 1,080만 원입니다.
두 사례의 차이
| 비교 항목 | 30억 1채 | 10억 3채 |
|---|---|---|
| 공시가격 합계 | 30억 원 | 30억 원 |
| 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 과세표준 | 10억8,000만 원 | 12억6,000만 원 |
| 단순 산출세액 | 약 840만 원 | 약 1,080만 원 |
| 차이 | 약 240만 원 증가 |
총 공시가격은 같지만 3주택 보유자의 공제액이 적고 과세표준이 12억 원을 넘으면서 산출세액이 더 많아집니다.
1주택자가 고령자·장기보유 세액공제를 받으면 실제 격차는 더 커질 수 있습니다. 반대로 재산세 공제와 세부담상한, 공동명의, 특례주택 여부에 따라 최종 납부액은 달라집니다.
가액 기준으로 개편되면 누가 유리할까?
세 부담이 늘어날 가능성이 있는 사람
- 공시가격이 매우 높은 1주택 보유자
- 실거주하지 않는 초고가주택 소유자
- 1주택자 기본공제와 세액공제 혜택이 축소되는 사람
- 총 보유가액이 큰 고가 다주택자
가액 중심으로 바뀌면서 1주택과 다주택의 차등이 줄어들면 초고가 1주택자의 상대적인 세 부담이 커질 수 있습니다.
다만 1주택자 공제를 그대로 유지하면서 고가 구간 세율만 조정할 수도 있으므로 모든 1주택자의 종부세가 오른다고 단정할 수는 없습니다.
세 부담이 줄어들 가능성이 있는 사람
- 총 공시가격이 비교적 낮은 3주택 이상 보유자
- 지방 저가주택을 여러 채 보유한 사람
- 주택 수 때문에 중과 대상이 된 다주택자
- 상속 등 투기 목적과 무관하게 주택 수가 늘어난 사람
주택 수 중과가 축소된다면 저가 다주택자의 부담이 줄어들 수 있습니다. 그러나 기본공제까지 축소되거나 보유세율 전체가 올라가면 감세 효과가 사라질 수도 있습니다.
종부세 개편에서 확인해야 할 핵심 쟁점
1. 1세대 1주택 기본공제를 유지할까?
현재 1주택자는 12억 원, 일반 개인은 9억 원을 공제합니다. 가액 기준 개편에서도 이 차이를 유지할지가 가장 중요한 변수입니다.
2. 초고가주택 기준은 얼마가 될까?
초고가주택 기준이 공시가격 20억 원인지 30억 원인지에 따라 영향을 받는 1주택자 범위가 크게 달라집니다.
3. 실거주 여부를 반영할까?
같은 고가주택이라도 장기간 실제 거주한 사람과 투자 목적으로 보유한 사람을 다르게 과세할지가 논의될 수 있습니다.
4. 3주택 이상 중과세율을 없앨까?
주택 수 기준을 완전히 폐지하는지, 중과가 시작되는 과세표준만 높이는지에 따라 다주택자의 세금 변화가 달라집니다.
5. 재산세도 함께 바뀔까?
주택 보유자는 재산세와 종부세를 함께 부담합니다. 종부세만 보고 실제 보유세 증감을 판단하기보다 공시가격 현실화율과 재산세 변화까지 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
종부세 기준이 주택 수에서 가액으로 이미 바뀌었나요?
아닙니다. 2026년 7월 23일 기준 전문가가 토론회에서 제시한 논의 사항이며, 구체적인 정부안이나 시행 시기는 확정되지 않았습니다.
30억 원짜리 집 한 채면 무조건 종부세를 내나요?
종부세는 시세가 아닌 공시가격으로 판단합니다. 시세가 30억 원이라도 공시가격과 명의, 1세대 1주택 요건에 따라 과세표준과 세액이 달라집니다.
주택 수 기준이 사라지면 다주택자는 모두 감세되나요?
그렇지 않습니다. 주택 수 중과가 없어져도 총 공시가격이 높거나 가액별 세율이 인상되면 종부세가 늘어날 수 있습니다.
일반 1주택자도 세금이 오를까요?
초고가주택 기준과 1주택자 기본공제, 장기보유·고령자 세액공제가 어떻게 조정되는지가 중요합니다. 공제 기준이 유지된다면 일반 1주택자에게 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.
실제 종부세는 어디에서 확인할 수 있나요?
국세청 홈택스의 종합부동산세 관련 메뉴와 국세청 세액계산 안내를 이용할 수 있습니다. 공동명의나 특례주택이 있다면 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 23일 기준 현행 제도와 공개 토론 내용을 바탕으로 작성했습니다. 가액 중심 과세는 확정된 세법 개정안이 아니며, 예시 세액은 실제 납부세액과 다를 수 있습니다. 부동산 거래와 절세 결정을 하기 전 최신 법령과 전문가 상담을 확인하시기 바랍니다.
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